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UT斯达康95亿出售杭州办公大楼

发布时间:2019-02-12 02:40:24 阅读: 来源:挂墙架厂家

杭州一桥南,外形如蛋壳,曾被称为“亚洲第一单体建筑”的UT斯达康大楼已成为滨江的标志性建筑。12月下旬,一条来自IT界的消息震动了市场:UT斯达康公司(以下简称UT)把位于杭州滨江的大楼以9.5亿元的价格出售给中南建设集团。消息一出,IT界的人士纷纷感叹UT的起落,而让房产界感兴趣的是:这笔交易额如此巨大的买卖是否合算?

据了解,这是杭州历史上成交金额和面积最大的一宗办公写字楼出售案例。9.5亿元意味着什么?这一票生意对双方是双赢的结局吗?

历经半年,寻觅接盘买家

根据UT提供给本报记者的一份资料,其实早在6月份,UT已开始寻找买家。“今年6月,我们决定寻找机会出售我们在中国杭州未充分利用的设施”,UT斯达康公司CEO和总裁皮特·布莱克摩尔(Peter Blackmore)说。

UT的员工对公司的卖楼并不感到意外。

12月下旬的一天,UT职工都收到了一封公司的邮件,大意是UT将出售杭州滨江的房产——用于日常研发和生产的大楼,总价9.5亿元。这则消息并没有在员工内部引发激烈的讨论,职工小吴(应被采访者要求,采用化名)说,这几年来,公司一直裁员,生意不怎么好,现在把楼也卖了,心里是有些替公司心酸的,但是对员工来说,如果公司因此有现金来发展,比裁员对员工的影响小多了。

UT曾经是很多杭州IT人员最向往的公司之一。成立于1995年,2000年在美国纳斯达克上市,在美国、中国和印度设有多个研发中心,业务范围遍布全球。它的小灵通一度成为其支柱产业,而人员也因为业务的增加而急剧膨胀。2004年,尚在辉煌期的UT由其最初创业的文三路益乐工业园搬迁到如今的滨江UT大楼。

这栋当初造价在10多亿的大楼至今让很多人津津乐道,比如这个“亚洲第一单体建筑”的外观全部由铝板和玻璃连接而成;它是杭州第一个引入星巴克的办公楼;里面的垃圾桶几千元一个……

“大楼包括研发和生产车间,可以容纳万人办公,但就算UT鼎盛时,其杭州公司的员工也不过四五千人。一直以来没有充分利用。何况后来公司业务每况愈下,到今年7月份时,公司只剩下1000多人了。”一位在今年7月份离开UT的员工小迪(化名)说。之前他已经在UT工作了八九年之久。

从2005年开始,UT面临发展的困局。当年的第二季度UT斯达康出现了上市以来的首次亏损,其后,扭亏成了其主基调。今年的财报显示,UT斯达康第一季度净亏损6740万美元,第二季度净亏损8430万美元,第三季度净亏损3460万美元。

“这个大楼的日常运营对公司已经成为负担,不如甩掉换成流动资金,谋求进一步的发展。对公司来说,卖大楼可能会有负面影响,但有资金,有发展前景更重要。”一位知情人士如此分析。

资本市场支持了UT的卖楼行为:消息宣布后的第二天,即12月22日, UT在纳斯达克的股票一开盘就涨了11.98%。

“我们很高兴这一计划得以实施,因为这将明显改善我们的财务状况,使得UT斯达康在2010年及以后实现增长。”在UT给记者发来的资料中,UT斯达康公司CEO和总裁皮特·布莱克摩尔如此说。

外形如蛋壳的UT斯达康大楼是滨江的标志性建筑。 记者 潘良干 摄

买家说,10天谈定,这笔交易很合算

除了相关股市和财经的简短消息,我们在网络上查找不到任何关于这起交易的详细情况。当记者联系到中南老板吴建荣时,他说,这事没你们想的那么复杂,我们就是正常交易。

本周一下午,记者在滨江中南建设集团的办公大楼,见到了吴建荣。以建筑起家,近年又进军动漫业的吴建荣对这笔收购表示满意。

中南建设为什么要买这个大楼,买下来做什么?吴建荣说,其实也没什么,UT遇到困难需要流动资金,正好可以帮助他们盘活存量资产;另外,也是中南建设企业自身发展的需要。

整个交易过程快得让人难以置信,从开始谈到谈成只用了10天时间。因为吴本人是做建筑出身,听说UT正在找接手人,吴建荣到UT现场去看了两次,心里就有底了:从价格上来说,这是笔合算的买卖;从利用上来说,公司正处于蓬勃发展期,可以用来做归国留学生的创业平台搞研发。

“在我之前,已经有三十多家企业在谈这个事情了,有温州的,广州的,还有国外的,他们谈了好几个月都没谈成,我看好这个楼,在网上跟他们高层谈了两次,然后他们高层从美国飞到杭州跟我面谈,最后定下来是9.5亿。”吴建荣说,他对这个价格还是满意的。

按照UT做的估价报告,这幢楼总建筑面积约24万平方米,总价近13亿元人民币。很多其他公司一直没谈成的原因是UT的付款条件非常苛刻。按UT的要求,必须在签约后付出交易总额20%的定金,在明年一季度交接完成后,付清余款。这就意味着短期内买家必须拿出9.5亿元现金。中南资金的充足程度让人惊讶。

吴建荣说,根据协议,晓彤合集中南将向UT返租约一半的面积用以维持日常运营,租金半年一付,约3000多万元。剩下的,将用于创业研发。他希望这里可以成为杭州高新区发展高新产业的一个示范区。

杭州写字楼单宗交易面积最大

“租金,加上研发产生的效益,估计六七年可以收回成本。”吴建荣对这栋大楼的投资回报前景非常看好。

9.5亿元,靠租金真的能收回成本?记者帮中南集团算了一笔账。

以UT返租近一半的面积,租金年收入约7000万元计,大约需要13年半时间收回成本;如果剩下的一半也能租出部分,这个回收期限还能缩短。如果研发队伍在此期间能做出效益,这个期限还可以再缩短些。好在照中南老总吴建荣的说法,如果把公司比作人生的话,公司目前正处在二十几岁的青春时期,不会有太多的顾虑,何况自己建的话费力费时,不如买个现成的来得方便。

这个价格的确不贵,以24万平方米的建筑面积,9.5亿元的总价来说,每平方米单价只有3958元。这的确是笔合算的买卖。从 UT的返租价来看,每平方米每天的租金约为1.6元,作为精装修办公房,这样的价格也还公道。就在UT不远的保亿创艺大厦,记者了解到,这里的出租率大约在97%,租金为1.5元/平方米·天,保亿打算用七八年时间收回成本。

“滨江与市区写字楼的租金目前还有一定差距,像文三路的写字楼租金约在1.8~2.5元/天·平方米,黄龙商圈则从四五元至十几元不等,钱江新城约在三四元。”一位业内人士告诉记者。

在杭州,一整幢办公楼或写字楼整白领笑笑生在线阅读体转让的情况并不多。易居中国杭州公司商业地产部总监唐能文告诉记者,这是杭州目前为止单宗办公楼交易面积和金额最大的一起案例。“以前也有人表示过想整幢卖掉或整幢买下来,但谈成的很少,要么很难碰上买卖双方都合适的楼,要么价格谈不拢。因此很多写字楼或办公楼最终是拆分卖掉的。”

事实上,目前整栋购买办公楼的多是实力雄厚的银行或国企。位于钱江新城的蓝鲸国际是整幢卖掉的一个案例,据当时的开发商钱塘房产有关人士说,房子造好后就在2007年整幢卖给某银行了,当时的价格并不高,总建筑面璐璐无圣光积4.3万平方米,总成交价在5亿元左右。这已是当时交易额非常大的一笔写字楼买卖。

有人评价说,在房产大热的2009年,UT这楼并没有卖出个好价钱。确实,假如UT没有面临今天的困局,这样的交易价格不可能出现。可是还有什么比生存和发展更重要的呢?中南或许是捡了便宜,但今后的运营、维护和投资回收同样在考验着它。

记者 赵红燕